任意売却の流れが知りたい方は必見！分かりやすく流れや注意点を解説

もしも住宅ローンを返せない状況になったとき、住宅ローンの残債を一括で返済する方法として任意売却という方法があります。任意売却という言葉を耳にしたことがあるけれど、実際にどんな流れなのかよく分からないという方も多いでしょう。そこで今回は任意売却の流れから注意点まで分かりやすく解説します。

任意売却には時間がかかる

まず任意売却を検討する際に考慮しなればいけないことが、任意売却には時間がかかるということです。任意売却は競売の落札日の前日までに完了していなければ、競売を取り下げることができません。一般的に申込をしてから任意売却が完了するまで、3か月から6か月かかるといわれています。そのため、競売落札日の6か月前には任意売却の手続きを進めておきましょう。

任意売却の流れを分かりやすく解説

任意売却は踏むべき手順がたくさんあるため、スムーズに任意売却を進めるためには流れを把握している必要があります。そこで、実際に任意売却はどのような流れで進めていくのか解説します。

銀行から督促がくる

住宅ローンの返済が3か月以上滞納すると期限の利益の喪失になります。期限の利益の喪失とは、借入を長期間にわたって返済できる利益のことを期限の利益といい、その利益を喪失することをいいます。期限の利益を喪失すると銀行から住宅ローンの一括返済の督促がきます。

銀行から一括返済督促がきて一括返済が難しければ、家を競売に出すか任意売却をするのか検討することになります。銀行よりも早く動き出せば任意売却できる可能性も高まるため、住宅ローンの返済が難しくなったら早めに行動するとよいでしょう。

不動産会社や専門家に相談

任意売却を検討し始めたら、任意売却を専門にしている不動産会社やコンサルタントなどの専門家に相談しましょう。不動産会社や専門家に相談し交渉を代行してもらうことで、より高く売却できる可能性もあります。

物件の状態、残債額を把握

少しでも高く売るために現在の家の状態を把握しておくことや、残債がどのくらいあるか確認しておくことも重要です。住宅ローンの残債がいくらか確認することで、任意売却でいくらで売るべきか判断することもできます。

物件の価格査定

任意売却をすることに決めたら、不動産会社で物件の価格を査定してもらうことになります。任意売却の場合買取会社が物件を買うことケースが多く、再販する前提で物件を購入するため、査定価格は通常の80％ほどとなることが多いです。

銀行と交渉、合意

物件の査定が終わったら、債権者である銀行と交渉・合意が必要になります。銀行が売却価格に合意すると任意売却が可能となります。ただし、債権者が銀行だけではない場合は、そのほかの債権者全員の合意が必要です。

物件の販売開始

販売の流れは通常の売買と同じ流れで、インターネットや広告で買い手を募集します。任意売却で重要なのが早く売るということです。より早く売り切るために、少しでも内見で印象をよくできるように家の掃除や整理整頓をし、買い手がつくように工夫をするとよいでしょう。

売買契約の締結

買い手が見つかったら債権者の銀行に承諾を得てから、買い手と売買契約を交わします。あとからトラブルになるのを避けるために、買い手や債権者と細部まで確認をして契約を交わすようにしましょう。

決済、引き渡し

売買契約を締結し引っ越しを済ませると、引き渡しと決済が行われます。代金の決済と権利書の引き渡しが終わると任意売却が完了となります。

任意売却で注意すべき点

任意売却をする上で注意すべき点がいくつかあります。以下の注意点を頭に入れて任意売却を検討しましょう。

ブラックリストに入る

任意売却となる多くの場合で信用情報に情報が記載される、いわゆるブラックリストに登録されることになります。一度信用情報に傷がつくと新規借入やクレジットカードが作れなくなるので注意しましょう。ただし、任意売却だけではなく競売となった場合も同様にブラックリストに登録されることになります。

債権者の合意が必要

任意売却の流れで解説したとおり、任意売却をするためには債権者である銀行の合意が必要になります。銀行では住宅ローンを貸す際に物件に抵当権を設定し住宅ローンの担保としています。そのため、抵当権を解除するためには銀行の合意が必要になるため好きに売却できません。なかなか任意売却に合意しない銀行もあるため、専門家とともに交渉する必要があります。

不動産会社選び

銀行との交渉や物件の売り出し、査定など不動産会社によって交渉方法や売却価格など異なるため、任意売却の経験が豊富な不動産会社を見極めて選びましょう。

まとめ

今回は任意売却の流れから注意点まで分かりやすく解説しました。任意売却は通常の売却よりも手順が多く、タイムリミットもあるため早めの行動をしていくことが大切です。また任意売却をスムーズに進めるためには、任意売却の経験が豊富な不動産会社やコンサルタントなどの専門家選びも重要なポイントです。複数の不動産会社・専門家を比較したうえで、信頼できるところを選びましょう。