任意売却できないことがある？できないケースや対処法をご紹介！

債権者が認めない、時間的な余裕がない、所有者の本人確認ができない場合などは、任意売却ができません。実行できないケースと対処法について紹介します。そして、できるだけ任意売却を避けるようにしたほうがよい理由や、残りのローンの返済が難しくなった場合の対処法についても紹介します。ぜひ参考にしてください。

任意売却の基本

概要、メリット、デメリットを紹介します。

任意売却とは

残りのローンの返済が難しくなったときに、債権者の合意を得たうえでマイホームを売却することです。

メリット

市場相場に近い価格で売却できる、近隣住民にローンの滞納を知られないこと、残りのローンは分割して返済できる可能性があること、ハウスクリーニング代や印紙税などは売却で得た利益から支払いできること、引き続き入居できる可能性があることです。

デメリット

個人の信用情報に傷が付くこと、債権者、共同名義人、連帯保証人の合意が必要、売却価格を自分で決定できないこと、不動産会社は任意売却の実績が豊富なところに限定されること、売却後の入居先を探す必要があることです。

競売との違い

競売は、価格が市場相場の70～80％です。また、裁判所が競売の情報を公開するので近隣住民に知れ渡る可能性があります。そして、自己破産する可能性が高く、落札後はただちに退去しなければいけません。

任意売却ができないケース

さまざまな問題をクリアする必要があります。まずは、残りのローンを返済できるように計画を見直すほうがよいでしょう。

債権者が認めていない

金融機関は、できるだけリスクが高い任意売却ではなく、残りのローンの返済計画を見直す方向で進めたいと考えています。回避したいと考えているので、債権者が認めないケースが多いです。

売却額が住宅ローンの残高よりも低い

売却することで得られる価格と残りのローンの残高を天秤にかけた結果、売却額が住宅ローンの残高よりも低いと、オーバーローンになってしまいます。この状態では、残りのローンを返済できない可能性があります。この場合は同意してくれないかもしれないので、売却後にどのように残りのローンを返済していくのかを金融機関に説明する必要があります。

合意が得られていない

共同名義人や連帯保証人の合意が得られないケースとして、離婚が挙げられます。すでに関係を解消している相手に再び連絡をとるのは負担でしょう。お互い粘り強く交渉するのは難しいものがあります。

時間的な余裕がない

目安としてローンの返済が滞ってから1年～1年半後に競売にかけられます。それまでに手を打たないと任意売却に応じてくれません。ローンの返済が滞る前に債権者に相談しないと、このようなケースになってしまいます。

充分な内覧や情報公開が行えない

内覧や物件情報の公開をしながら売却活動を進めていかなくてはいけません。何かしらの理由で、これらに対応できないときは実行できません。

所有者の本人確認ができない

所有者本人の行方が分からない状態では実行できません。仮に、所有者が入院生活を送っている場合は、司法書士が所有者のところに出向いて本人確認できます。

任意売却ができない場合

強制的に次の行動に移行します。

強制的に競売にかけられる

競売にかけられることで、抵当権は強制的に外れます。そのほかにも、売却活動に関与しません。他人に知られてしまう可能性があります。落札価格が市場の相場よりも安くなる可能性があります。引っ越し費用の控除がありません。競売で家が売れると退去しなければいけません。競売後も残りのローンの返済から免れません。

ほとんどの人がローンを完済できない

競売後に残りのローンを支払うときは、一括で返済しなくてはいけません。競売で得た利益は市場の相場よりも70～80％の価格なので、残りのローンを支払うのに苦労する人がほとんどです。そのため自己破産になります。本人が残りのローンを返済する必要はなくなりますが、これにより多方面で影響が出るようになります。

それが、連帯保証人が残りのローンを支払います。そして、税金は免除されません。将来的には、車を購入するときのオートローンが申請できなくなることや、クレジットカードの作成ができなくなることが予想されます。

任意売却できないときの対処法

自分だけで悩みを抱えないようにしましょう。

債権者にできるだけ早く相談する

事態が悪い方向に進まないように、ローンの返済が難しくなってきたら、まずは債権者に相談するようにしましょう。そのままにしていても問題は解決しません。ローンの返済計画の見直しを依頼してみましょう。

まとめ

近隣住民などに任意売却を悟られないことはメリットとして挙げられますが、個人の信用情報に傷が付いてしまうので、今後の生活に少なからず影響はあるでしょう。そのため、最初から任意売却ありきで考えるのではなく、最終手段として考えておくのがよいでしょう。債権者である金融機関も残りのローンを受け取れないリスクは負いたくありません。そのため、ローンの返済計画の見直しに応じてくれます。まずは、そこから建て直すようにしてみてはいかがでしょうか。そうすることで、家も信用も失わなくて済みます。