【任意売却業者まとめ】大阪府でおすすめの任意売却業者を紹介します！

ここからは、任意売却についての基本的な情報をはじめ「競売との違い」「大阪府での任意売却業者選びのポイント」などについて詳しく解説していきます。ぜひチェックしてみてください。

ローンの残っている家を売却する場合、任意売却や競売という方法があります。ここでは、売却についてまだあまり知らないという方のために、任意売却がどのようなものか、また競売との違いについてご紹介していきます。

任意売却とは

家のローンが支払えなくなったら、それを売却したお金を元金返済に充ててローンを完済する方法があります。しかし、売却資金でローン完済ができず、別途返済に充てるお金を用意できない場合は通常の売却はできません。

通常の不動産売却には住宅ローンなどで不動産に登録されている金融機関の抵当権を抹消することが必要で、この抵当権抹消のためにはローンの完済が必須となるからです。

任意売却はこのように売却によってローンの完済が難しい場合に、債権者となる金融機関の合意を得て不動産を売却することをいいます。ある程度不動産の所有者の希望条件に合わせた売却が可能で、債権者の合意を得ること以外は通常の売却と同じように一般市場で売却されます。

似た言葉で任意売買というものがありますが、これは任意売却と同じ意味です。一般的に銀行や債権者などの金融機関においては任意売却という言葉がよく使われ、不動産会社や個人などは任意売買という言葉を使うことが多いようです。意味は同じで表現が異なるだけであると理解しておきましょう。

競売との違い

同じように不動産の売却資金でローンを完済できない場合の対応として「競売」というものがあります。売却しても完済できないという点では任意売却と同じですが、売却に至るまでの経緯や方法が異なります。

競売は支払いが一定の期間滞納された上で一括返済を求められており、その期限内に支払ができない場合に法的な手続きに則って強制的に売却される方法で、任意売却のように所有者の希望を聞いてもらうことはできません。

さらに任意売却よりも安い価格で売却されることがほとんどで、ローンの残債が多くなってしまうほか引っ越しの時期などについても決められません。経済面でも生活面でも任意売却よりも不利であり、精神的にも大きな負担となってしまうでしょう。競売にかけられる前に任意売却の相談をしておくと、このようなことにはなりません。

ローンが返済できないためにおこなうという点から、どうしてもネガティブなイメージを持たれがちですが、任意売却には数多くのメリットがあります。だからこそメリットを知り、正しい知識で任意売却をすることが大切です。ここではそんな任意売却のメリットとデメリットについてご紹介していきます。

任意売却のメリット

まずは任意売却をすることでどのようなメリットが得られるのかを知っていきましょう。ローンに悩んでいる方に嬉しいメリットがたくさんあります。

自分の意思を尊重してもらえる

すでにご紹介している通り、競売では所有者の意思は一切反映されません。誰に、いつ、いくらで売るかなどはすべて裁判所の権限によって決められるので、再スタートまでの十分な時間を確保することもできないのです。その点任意売却は売却時期などの条件をある程度相談できるので、余裕を持って新しいスタートができるでしょう。

市場価格に近い額で売却できる

任意売却では通常の不動産売却と同じように売却活動ができるため、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いです。競売の場合は一般的に市場価格の7割程度で売却されてしまうそうなので、その差は大きなものとなるでしょう。

より高い価格で売却できればローン返済に充てられる金額も増えるので、より金銭的な負担を減らせるというメリットがあります。

周囲に事情を知られにくい

競売の場合はネットや新聞などに競売物件として掲載されてしまうことがあり、周囲に自分たちの事情を知られてしまう可能性が高いです。一方で任意売却は売出し方法など外見上は通常の売却と変わらないため、周囲に事情を知られることなく売却できるのです。

引っ越しまでの費用を減らせる

通常不動産を売却する場合、各種手続きなど多くの費用がかかりますが、任意売却はこういった費用を売却価格でまかなうことが可能です。現在の住宅を売却すると同時に、新居での新しい生活をスタートするまでの出費を削減できるのです。交渉次第では引越し費用も売却価格で補える場合があるので、ローンで困窮している方も安心です。

無理のない返済計画を立てられる

任意売却はローンが残ってしまう売却方法のため、その後の返済計画をしっかりと立ててローンを完済しなければなりません。任意売却をすると金融機関が金銭的な事情を考慮した上で、無理のない返済プランを立ててくれます。

基本的に月々の支払額はローン返済時よりも安くなり、毎月の出費を抑えながら無理なく返済していくことができます。

任意売却のデメリット

多くのメリットがある任意売却ですが、実は知っておきたいデメリットもあります。デメリットも理解した上で売却するかどうか決めていきましょう。

信用情報に傷がつく

競売のように周囲に事情を知られることはありませんが、任意売却をすると金融機関が閲覧できる個人の信用情報に傷がつくことになります。今後5～7年程度は、その信用情報に基づきローンが組めなくなってしまう可能性が高いです。

保証人に迷惑をかける

ローン契約時には保証人を設定することもありますが、支払いを滞納すると連帯保証人に請求が行ってしまいます。そのせいで余計な費用の負担やストレスを与えてしまうことも。また保証人の信用情報に傷がつくこともあり、ローンやカードの審査が通りづらくなってしまうこともあるようです。

タイムリミットがある

任意売却は売れるまでずっと続けられるわけではなく、ある程度のタイムリミットが設けられています。その期間は状況などによっても変わりますが、基本的にローンを滞納してから10～12ヶ月程度とされているようです。その期間内に売れなければ競売に切り替わり、強制的に売却されることになります。

任意売却を検討する方にはさまざまな事情があると思いますが、実際にどのような方に任意売却がおすすめなのでしょうか。ここでは任意売却がおすすめな人についてご紹介していきます。

離婚によって住宅を売却したい

パートナーと離婚するタイミングで任意売却を考える方も少なくありません。とくに夫婦でローンを組んで2人で返済している場合は、離婚で片方の収入がなくなることでローン返済が難しくなることが多いです。

また共有の財産でもあるので、離婚時にしっかりと話し合って解決しておきたいと考えている方もいるようです。このように離婚のタイミングは任意売却におすすめの時期でもあります。

業績悪化などでリストラされた

会社側の都合でリストラをされ、ローンを支払えるだけの収入がなくなってしまった方にも任意売却がおすすめです。任意売却後はローンが残りますが、これまでよりも無理のない金額で返済できるような返済計画を立ててくれるためローンのせいで困窮するということはなくなるはずです。

病気で療養しなければならなくなった

思わぬ病気や怪我で長期的な療養が必要になってしまった方も、任意売却がおすすめな場合があります。治療には多くの費用がかかるので、ローンの返済と合わせると大きな負担となってしまいます。

療養に集中するためには、そのような不安や負担を少しでも減らすことが大切です。任意売却ではローンは残ってしまいますが、その額を減らすことができて家の管理などの不安も拭うことができれば安心なのではないでしょうか。

競売にかけられたくない

これまでにご紹介してきたように、競売では任意売却のように明け渡しの時期などを相談することもできず、すべてを裁判所などに決められてしまいます。競売を避けたい方は、早めに任意売却の手続きを進めることがおすすめです。

競売はある一定期間ローン返済を滞納してしまうと手続きされてしまい、自分の意思に関係なく進められてしまうのでそうなる前に然るべき場所に相談しておきましょう。

老後破産でローンが支払えない

ローンは最高で85歳まで組むことができる場合もありますが、退職の年齢を考えると退職前と同じ額を払い続けることに無理があります。退職後は実質収入がなくなってしまい、中には年金と貯金を崩しながらローンを払い続けている方も多いのだそうです。

それによって老後に苦しい生活を強いられている方も少なくありません。それなら任意売却をして返済額を減らし、より安心して老後を過ごせるようにしたほうがいいでしょう。

マイホームを手放したくない

もし親族間で任意売却をすることができれば、売却後に賃貸契約を結ぶなどでマイホームに住み続けられる可能性もあります。もちろんこれは任意売却に応じてくれる親族がいる場合の話ですが、これならマイホームを手放すこともなく引越し費用や新居を探す手間などを省くことができます。

任意売却にはいくつかの費用がかかりますが、その費用のほとんどは物件売却をした代金から支払われるそうです。そのため売却の費用を用意する必要はなく、任意売却が成功すれば費用の持ち出し不要と言われていますが、費用については把握しておくことが大切です。ここではそんな任意売却にかかる費用についてご紹介していきます。

仲介手数料

任意売却では、対応できる不動産会社に依頼することになります。その場合仲介手数料を不動産会社に支払うことになりますが、仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められています。

売却価格が200万円以下の部分：5％以内
売却価格200万円超～400万円以下の部分：4％以内
売却価格400万円超の部分：3％以内

例えば売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格×3％+消費税」というように計算して仲介手数料を算出します。売却費用の中で多くを占める部分で、交渉によって価格を下げることもできるようです。

抵当抹消費用

住宅ローン借入時には万が一ローン返済がされなくなる場合に備え、債権者によってローン対象となる物件に「抵当権」というものが設定されます。この抵当権は通常抹消することが難しいのですが、任意売却では抵当権を有する金融機関などの同意を得て、ローンの支払が残っている状態で抵当権抹消をおこなうことができます。

抵当権抹消には下記のような費用がかかります。

登録免許税：不動産1つにつき1,000円
登録情報代：事前調査用1件335円、登録官押印後の証明書用1件600円
郵送料：送付時の料金と返送料金
依頼料：司法書士に手続きを依頼した場合、5,000円～1万5,000円

滞納していた諸費用

任意売却時は住宅ローンのほか、滞納している固定資産税や都市計画税、住民税なども納付する必要があります。この費用についても売却費用からまかなえる可能性があるそうです。ただし、滞納額が多い場合は全額まかなうのが難しい場合もあるので注意しましょう。

管理費・修繕積立金

マンションの場合は、住宅ローンの滞納と同時に管理費や修繕積立金の滞納をしていることも珍しくないようです。このような費用を滞納したままマンションを売却してしまうと、滞納分の支払いが買主に継承されてしまうことになります。スムーズに売却先を見つけるためにも、滞納している管理費や修繕積立金は支払っておくことが必須です。

引越し費用

売却した物件に住み続けられない場合は、引き渡しまでに引っ越さなければなりません。このときの費用も交渉次第では売却費用から出してもらえることもありますが、そうでない場合は引越し費用を用意する必要があります。

実際に任意売却をおこなう場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。また、任意売却後のローンの支払いなどについても気になる方は多いのではないでしょうか。

ここでは任意売却の流れと残債についてご紹介していきます。

任意売却の流れ

まずは任意売却をおこなうまでの流れについて見ていきましょう。まず住宅ローンは滞納が2か月以上続くと支払いを促すハガキが送られてきます。

その時点でローン返済が難しいと思ったら、現状で残債がいくらあるのかなどを把握し債権者である金融機関へ返済についての相談をしましょう。

金融機関との話し合いによって任意売却が視野に入ってきたら、続いて任意売却に強い不動産会社に売却相談をおこないます。できればいくつかの不動産会社に相談して、より信頼できる会社を選びましょう。

不動産会社が決まったら、売却に必要な費用の計算をしてもらい金融機関に必要経費として認めてもらいます。認めてもらうことで売却価格から支払えるようになるからです。

続いて金融機関とも相談しながら売却価格を決めていき、正式に任意売却が承諾してもらえるか金融機関へ確認します。債権者の同意が得られたら不動産会社と媒介契約を結び、売却がスタートします。ほとんどの場合は家に住みながら売却活動をおこなうことになるので、見学者を招き入れられるよう掃除などもしっかりとしておきましょう。

買取希望者が見つかり売買条件に合意が得られたら、債権者へ購入申込書と売買代金配分表の提出をおこないます。売買代金配分表には物件概要や売却代金のほか、売却にかかる諸費用の詳細も記入します。

諸費用には仲介手数料、登記費用、印紙代、固定資産税、引っ越し代などを記載できます。場合によっては滞納しているマンションの管理費や修繕積立金についても記載できるので、事前に債権者と話し合っておくといいでしょう。

上記の内容で債権者からの合意が得られたら、買主と売買契約を結ぶことになります。売買契約の締結後に売主、買主双方の準備が整ったら決済と引き渡しとなり、引渡し日の設定をおこないます。

物件の明け渡しが必要なので、引っ越しが完了すると決済と引き渡しとなり、引越し当日に仲介する不動産会社と司法書士が立ち会います。その際に売買代金の支払とほかの精算をおこない、鍵の引き渡しをします。引き続き同日中に抵当権の抹消と移転登記の申請が必要です。

残債の支払いについて

任意売却では売却代金でローンの完済ができないため、その後もローンを支払い続ける必要があります。ただし任意売却時に金融機関ごとに定められた対応に則り、分割返済などに対応してくれます。毎月無理なく返済できる額を話し合って決め、確実に返済できるような計画を立ててもらいます。

また万が一離婚での売却の場合、離婚時に残債をどのように支払うのかというのも問題になります。離婚後に奥さんとお子さんだけが住み続けて旦那さんがローンを支払うということもよくあるようですが、住宅ローンはその後何年も何十年も支払いが続くものなので、後々支払いのことでトラブルになってしまうことも少なくないのです。

そのため離婚時には10年単位で先を見据えてしっかりと取り決めをしておく必要があるでしょう。

ここまで任意売却について詳しく説明してきましたが、とても大事な決断なので業者選びは慎重におこないたいものです。そこでひとつの判断基準として、任意売却について理解している人たちは、任意売却に対して何を重視しているのか、客観的な意見を知ることも重要でしょう。

そのため当サイトでは、任意売却についてWEBアンケート調査を実施しました。まずは「任意売却について知っているか」という質問をしたところ、次の回答が得られました。

知っていると答えた方と知らないと答えた方は、きれいに半々の結果となりました。意外と知っている方は多いようですね。もしかしたら住宅ローンを組まれた方などが、その層に入るのかもしれません。

続いて「任意売却に依頼する場合、どんな業者なら安心して依頼できるか」という質問では、次のような結果となりました。

39％と、もっとも回答数が多かったのは「実績がある」でした。確かに大事な住まいの行く末を託すわけですから、納得する結果を出してくれるという確証がほしいですし、それには実績があることは不可欠でしょう。

次点で「スタッフ対応のよさ」も重視する方が多いようで、25％という結果になりました。これはどんなサービスでも一貫していえますが、任意売却の場合だと借金を背負われている方にとっては、親身になってくれるスタッフがいることで、心の荷も下りるでしょう。また単純に親切なだけでなく、スタッフとして有能であることも欠かせません。

続いて23％の方々が選んでいたのは、「サポート体制」でした。任意売却で自宅を売却できたとしても、引っ越しや残債務といった問題がまだ残っています。そうした問題も含めてワンストップで引き受けているサポート体制の売却業者もあるため、自宅の売却以外にもそのようなトラブルを抱えている方は、総合的なサポート体制の業者だと安心できるのではないでしょうか。

そして「口コミや評判」を選ばれた方は、12％となりました。実際に利用される方からの評価が高いと、確かに安心できます。すべてが信用できる評価とは限りませんが、少なくとも参考程度にチェックするのがいいでしょう。

以上がアンケート結果となりますが、任意売却業者を調べる際にどんなポイントをチェックすればいいか、参考になりましたか？ 当サイトでは住宅ローンの支払いが困難な方に向けて、サポートの手厚い任意売却業者を紹介しています。苦しい状況から一刻も早く抜け出すためにも、親身になって相談に応じてくれる業者を探しましょう。

次の見出しでは、大阪府の任意売却に強い業者の選び方について、詳しく解説させていただきます。

大阪府には任意売却に強い不動産会社も多く、どの不動産会社に依頼するべきか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。ここでは任意売却の際の不動産会社選びでチェックしたいポイントについてご紹介していきます。

実績

これまでに任意売却の売却実績がどのくらいあるのかは、必ずチェックしておきたいポイントです。任意売却は通常の売却よりも手続きが多く、より専門的で幅広い知識や経験を求められます。

例えば任意売却と競売を同時に進める場合は、競売の知識も必要になりますし自己破産をする場合も法律に関する知識が必要です。任意売却実績が豊富であるということは、そのようなことにも対応できるということなので必ずチェックしましょう。

ワンストップ対応

不動産会社の中には任意売却のみを重視して、そのほかのことにはあまり対応してくれないことがあります。たとえば引越し費用のことや当面の生活費の問題など、任意売却してからも不安要素は多く、それを配慮してくれない不動産会社では売却できても安心できません。

だからこそ不動産会社選びの際は、前後の生活のことや手続き関連をすべてワンストップで対応してくれるような会社であるかを確認しましょう。

サポート体制

ローンの滞納をしている方は、同時に借金や債務などを抱えていることも少なくありません。任意売却でなにもかも解決するケースの方が少なく、売却後も悩みを抱えたままになってしまいます。

そのような場合は、任意売却以外の借金問題などをトータル的にサポートしてくれる不動産会社であるかどうかもチェックしましょう。たとえば士業と連携しているような不動産会社であれば、幅広く相談できる可能性があります。

スタッフ対応

任意売却に対する知識があることは大前提ですが、接客などの面で頼れるスタッフがいるかどうかも重要なポイントです。売却とはいえこれまで大切にしてきたマイホームを手放すのですから、親身になって相談に乗ってくれ、不安が大きくならないような対応をしてくれる不動産会社がおすすめです。

まずは相談してみて、この人になら任せられると思うようなスタッフのいる不動産会社を選びましょう。

口コミ・評判

上記でご紹介したようなポイントと併せてチェックしたいのが、口コミや評判です。これまでに任意売却を依頼したことがある方や、相談をしたことがある方なら実際の接客や対応についてよく知っています。

ホームページには書かれていないような内容を教えてくれることもあるので、いくつかの不動産会社から絞ることができない場合は口コミや評判も見て総合的に判断してみましょう。もちろん自分で出向いて、その口コミが本当であるか確かめることも大切です。

これからローンを支払っていくことができないと判断したら、できるだけ早めに相談して任意売却への手続きを進めていきましょう。競売になってしまうと費用的にも精神的にも負担が大きく、新しいスタートへの妨げになってしまうこともあります。

信頼できる経験豊富な不動産会社を見つけることができれば、新たなスタートへの余裕を持って売却ができるはずです。まずは無料相談から始めてみて、本当に任せたいと思える優良な不動産会社を選んでくださいね。